¿Por qué cambia el escrow después de comprar?

Si ya compraste una propiedad y notaste que tu pago mensual cambió, aunque tu hipoteca tenga tasa fija, no estás solo. Una de las preguntas más comunes que recibo como realtor en Florida es: ¿por qué cambia el escrow después de comprar?

La respuesta es sencilla: el escrow incluye gastos que sí pueden variar con el tiempo, incluso después del cierre. Aquí te explico por qué sucede y qué puedes hacer al respecto.

¿Qué es el escrow en una hipoteca?

El escrow es una cuenta administrada por el prestamista donde se deposita una parte de tu pago mensual para cubrir gastos como:

• Impuestos sobre la propiedad

• Seguro de vivienda

• En algunos casos, seguro contra inundaciones

Estos pagos no van al banco como ganancia, sino que se reservan para pagar esas obligaciones cuando vencen.

1. Cambios en los impuestos sobre la propiedad

En Florida, esta es la razón más frecuente por la que cambia el escrow después de comprar.

Cuando compras una vivienda:

• El condado suele reajustar el valor de la propiedad al precio de compra.

• Si el dueño anterior tenía Homestead Exemption, esa protección no se transfiere automáticamente.

• Los impuestos pueden aumentar significativamente el primer año.

Si los impuestos suben, el prestamista necesita recaudar más dinero en escrow para cubrirlos.

2. Aumentos en el seguro de la vivienda

El seguro de propietario se renueva cada año y puede cambiar por varios motivos:

• Incremento en riesgos climáticos (huracanes, inundaciones).

• Aumento en costos de reconstrucción.

• Cambios en la cobertura o en la aseguradora.

Cuando la prima sube, el escrow se ajusta para reflejar ese nuevo monto.

3. Análisis anual del escrow

Una vez al año, el banco realiza un escrow analysis. En esta revisión compara:

• Lo que se estimó que costarían impuestos y seguros

• Lo que realmente se pagó

Si hubo un faltante, el prestamista ajusta tu pago mensual para evitar que vuelva a ocurrir. En algunos casos, incluso puede haber un reembolso si se pagó de más.

4. El “cushion” o reserva legal

Por ley federal, el prestamista puede mantener hasta dos meses adicionales de gastos en la cuenta escrow como colchón de seguridad.
Si el balance baja de ese nivel, el pago mensual puede subir temporalmente para reponerlo.

¿Qué parte del pago NO cambia?

Es importante aclararlo:

• ✔️ El principal y el interés no cambian si tu préstamo es de tasa fija.

• ❌ El escrow sí puede variar.

Esto no es un error ni una penalidad, sino un ajuste normal.

Consejos como propietario en Florida

• Revisa siempre tu carta de escrow analysis.

• Solicita Homestead Exemption si calificas.

• Consulta con tu prestamista o realtor ante cualquier duda.

Conclusión

Entender por qué cambia el escrow después de comprar te permite planificar mejor y evitar sorpresas. Es parte natural de ser propietario y está relacionado con impuestos y seguros, no con un cambio en tu préstamo.

Si quieres revisar tu situación específica o estás pensando en comprar en Florida, con gusto puedo orientarte para que tomes decisiones informadas y con tranquilidad.